Rehabilitar piso en el Casco Vello de Ourense: peculiaridades 2026

El Casco Vello de Ourense (Praza Maior, Plaza del Ferro, As Burgas, Praza do Trigo, calle Vilar) es de los entornos más bonitos para vivir en Galicia. También uno de los más complicados para reformar. Esta guía te cuenta lo que tienes que saber antes de meterte.

Lo primero: ¿está protegido?

Sí. El Casco Vello tiene declaración de Bien de Interés Cultural (BIC) con figura de Conjunto Histórico. Eso implica:

• Toda obra en fachada o cubierta requiere autorización de Patrimonio (Xunta).
• Materiales y colores en fachada están regulados: granito visto, revoco tradicional, carpintería de madera o aluminio imitación madera.
• No se puede modificar volumetría, altura, ni elementos protegidos.
• El ayuntamiento eleva los proyectos a la Xunta cuando hay intervención exterior.

Para reformas interiores que no toquen fachada ni estructura, basta con licencia municipal estándar.

Particularidades técnicas del Casco Vello

Estructura

Mayoría de edificios de muros de carga de mampostería de granito con vigas de madera. Las nuevas distribuciones requieren proyecto técnico que valore qué tabiques son carga y cuáles no. Tirar mal una pared puede causar daño estructural en plantas inferiores.

Humedades

El subsuelo del Casco Vello tiene humedad capilar muy presente. Es habitual en plantas bajas y entresuelos. Tratamiento: barrera química inyectada en muros + mortero de saneamiento. Más detalle en humedad por capilaridad: cómo detectarla.

Instalaciones

Muchos edificios tienen instalaciones de los años 70-80. Bajantes y subidas comunes. Conviene renovar toda la fontanería y electricidad del piso en la reforma, no solo parchear. La instalación eléctrica antigua a menudo no soporta cargas modernas (cocina inducción, aerotermia, lavadora).

Aislamiento

Acústico complicado por proximidad de vecinos y suelos de madera. Lana mineral en trasdosado interior + suelo flotante con lámina antiimpacto es lo que mejor funciona.

Ventanas

En fachada principal hay que respetar diseño tradicional (color, divisiones, materiales). En interior (patio de luces) hay más flexibilidad. PVC color madera o aluminio imitación madera con doble vidrio.

Precio realista

Reformar un piso de 65-85 m² en el Casco Vello cuesta más que la media de Ourense:

• Nivel medio: 450-550 €/m² (vs 375-500 €/m² en otros barrios). Más caro por instalaciones complejas y materiales.
• Nivel alto: 600-750 €/m² con materiales tradicionales (carpintería madera maciza, suelo de roble macizo).
• Rehabilitación con cambio de carpinterías exteriores: añade 5.000-12.000 € según número y diseño.

Plazos

Reforma integral de piso medio 75 m² en Casco Vello: 8-14 semanas. Más largo que la media por acceso complicado (calles peatonales, descarga limitada), licencias y materiales específicos.

Subvenciones

• Plan Estatal de Rehabilitación (Next Gen): aplicable con mejora energética > 30 %.
• Ayudas Xunta a vivienda en cascos históricos: complemento autonómico.
• Bonificación IBI Ayuntamiento Ourense: 50 % durante 3 años post-rehabilitación con mejora energética.

Lo que nosotros aportamos

• Visita técnica + diagnóstico estructural y de humedades.
• Coordinación con técnico colegiado para proyecto y licencias.
• Materiales aptos para vivienda tradicional (lana mineral, mortero de cal, hidrofugantes).
• Cobertura todos los oficios con equipo propio.
• Gestión de descargas en calles peatonales.

Si tienes un piso en el Casco Vello que quieres rehabilitar, llámanos al 604 07 15 36. Hacemos diagnóstico y propuesta sin compromiso.

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