Obra mayor vs obra menor en Ourense: cuál necesitas

Saber si tu reforma es obra mayor u obra menor es la primera decisión que hay que aclarar antes de pedir presupuesto. La diferencia entre una y otra son meses de trámite y miles de euros en proyecto técnico.

Qué es obra menor

Reformas que no afectan a estructura, fachada, distribución protegida ni cambio de uso. Tramitación rápida con declaración responsable o comunicación previa en el ayuntamiento.

• Cambio de baño, cocina (sin tirar paredes estructurales).
• Pintura, alicatado, suelos.
• Sustitución de carpintería interior.
• Reformas de instalaciones (electricidad, fontanería).
• Cambio de ventanas si la comunidad lo permite y respeta diseño aprobado.

Plazo típico: 1-3 semanas para autorización en Ourense. Tasa baja.

Qué es obra mayor

Cualquier reforma que afecta a estructura, fachada, distribución protegida, cubierta, escalera o cambio de uso. Requiere licencia de obra mayor + proyecto técnico de arquitecto + a veces dirección facultativa.

• Tirar muros de carga (incluido abrir cocina al salón si la pared es estructural).
• Modificar fachada (puertas nuevas, balcones, terrazas cerradas).
• Subir o bajar plantas, modificar cubierta.
• Cambiar uso (local a vivienda, vivienda a turístico con licencia específica).
• Reformas de cualquier tipo en el casco histórico de Allariz, casco antiguo de Ourense, etc.

Plazo típico: 2-6 meses. Tasas variables (1-3 % del PEM, típicamente).

Documentación necesaria por cada tipo

• Obra menor: declaración responsable o comunicación previa, presupuesto, planos básicos.
• Obra mayor: proyecto básico y de ejecución firmado por arquitecto, estudio de seguridad y salud, hoja de encargo, dirección de obra.

Cuánto cuesta el proyecto en obra mayor

Honorarios de arquitecto: 2-5 % del presupuesto de ejecución material (PEM). Para una reforma de 50.000 €, el proyecto puede salir 1.500-3.000 €. Súmalo al coste total cuando planifiques.

Si no estás seguro de si tu reforma necesita obra mayor o menor en Ourense, llámanos al 604 07 15 36. Hacemos diagnóstico y te decimos qué procede.

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